解析西安城市更新密码：从城市“背面”到“封面”

“人民城市人民建，人民城市为人民”。

城市发展如何，老百姓的体感说明一切。

时值2025年中央城市会议对“推进城市更新”最新定调之际，再次把目光对准西安，情况已有所变化。

东至北辰路、南至凤城五路、西至贞观路、北至绕城高速，总面积达13.07平方公里的团结片区，作为西安主城三环内最后一块连片开发区域，正借助这一轮的城市更新，从过往的“团结村、红旗厂、铁路线”，蜕变为今天的“幸福家园、科创产业园、绿美公园”。

▲团结片区区位示意图

从城市“背面”跃升为西安城市发展舞台上的亮眼“封面”，这背后蕴藏了什么发展逻辑？西安又该如何走出特色发展之路？

城市更新，从来不是在一张白纸上挥毫泼墨，更像是在一幅已有的画面上精心修复、添彩点睛。它的终极目标，是打造一个能代言城市精神，更能让老百姓遛弯、生活时嘴角上扬、觉得“这儿真不错”的地方。

说白了，这个“封面”光有漂亮效果图可不行，得有真生活、真方便、真活力。

好的“封面”，得让人住得自在，用得顺手。

就像很多城市公园美则美矣，但总感觉跟周边居民的生活隔着一层“玻璃”。西安团结片区则巧妙地玩了一把“融合、缝合”，直接把生活服务“种”进红旗铁路公园里——分区划分的健身器材，让跳广场舞的阿姨们再不用跟篮球小子抢地盘；散布其间的长者食堂，轻松包圆了长辈们的养老难题；3公里无界“公园带”，则让周围居民无障碍实现推窗见绿、出门入园。

▲公服共享 设施共用，构建“完整社区”新模式

拆掉冷冰冰的围墙，换上生机勃勃的绿篱，感觉每栋楼都自带一个“公园入户花园”。在这里，公园不再是孤零零的“盆景”，而是把左邻右舍串起来、让生活半径更舒服的“绿色纽带”，亦是此次中央城市会议中“坚持城市内涵式发展”里提升幸福感的关键一招。

好的“封面”，会孵化新的城市故事。

对于中国的城市而言，当下考验的不仅是发展的速度，更是发展的智慧；不仅是规模的扩张，更是模式的跃迁。因此，城市更新不只是给老厂房“美颜”、给生态“补妆”。它更需要在环境升级、盘活土地、精准招商、点燃创新火花上持续加力，给城市注入源源不断的后劲。

以团结片区内更新的西航区块来说，瞅准了航空发动机、燃气轮机这两条“硬核”产业链，在航发动力公司周边打造专业产业园区，就是一个不错的选择。上下游企业闻风而来抱团发展，瞄着300亿产业链总产值的“小目标”冲刺。曾经的“工业锈带”，披上“文化+商业+科创”的混搭新装，变成一条生机勃勃的“生活秀带”。谁说硬核产业和美好生活不能兼容？

▲红旗铁路公园新旧貌展示 图源见水印

真正的“城市封面”，更是万千家庭安放梦想的港湾。

好生活，离不开“家门口”的硬核配套。从社区治理最小单元入手，从老百姓感知度最强的小事入手，紧临红旗铁路公园的7个“地铁就在脚边、公园开窗可见、啥啥都方便”的“四好生活圈”，使劲儿引入“名医、名校、名店”，保障医疗、教育用地稳稳落地。

这样的城市更新，不仅是在给群众一个安身立命、规划未来的好地方，更是在不断塑造着西安这座城开放包容、以人为本的“性格”，让“内涵式发展”的红利，实实在在地落进千家万户的饭碗里。

当然，团结片区的蜕变并非一蹴而就。

从五年前“脏乱差”的城郊结合部，到如今的“幸福家园、科创产园、绿美公园”，团结片区的破局，依赖城市发展的内在需求和顶层设计的双核驱动。

从“边缘户”变身战略“C位”，团结片区首先实现了规划“撑杆跳”。

根据公示，更新面积从2020年的2.4平方公里，扩展到如今的7.34平方公里只是表象。真正的核爆点是其定位的跃迁。在4月20日召开的西安市推动城市更新行动指挥部工作会议上，团结片区被赋予全新定位——“融产业创新、商业服务、品质生活于一体的城市活力中心”。而这一表述，与未央区“西安北部开放门户、先进制造业为引领的产业高地和大遗址保护与文化传承示范区”的整体开发格局深度契合。

▲团结片区规划结构图

其次，连片的大规模开发并不意味着简单的外延扩张。从规划细节来看，团结片区的更新路子更注重“内涵式生长”。按照规模不减、功能提升、布局更优的原则，十大更新区块里，部分规划的商业用地调整成为住宅、商住用地。这种“混合用地”的调整，折射出西安对商业地产库存压力的务实应对，也缩短了区域成熟周期。通过“减容量、提品质、增价值”的更新思路，在团结北宜居社区、谭家村品质社区等区块，对标“第四代住宅”，采用“好房子”的建设标准，提升居住空间环境品质……让“人气”先于“摩天楼”落地——这是一线城市更新中淬炼出的务实哲学。

▲重点片区总体空间效果

整体来看，片区更新也要兼顾“大件儿”和“小确幸”。一方面，顺利保障红旗村的回迁安置，另一方面，依托片区中心红旗铁路公园，进一步完善商超、医院、学校、养老院、社区诊所、文化站、运动馆、公园绿地……这些关乎柴米油盐、生老病死的“刚需”，一个不落，确保医疗、教育用地稳稳当当。通过这种“内涵式”的精耕细作，把公共服务送到“家门口”，暖到心坎里。

在这场“空间革命”中，它揭示了一个真相：当下城市的生命力不在于建筑的密度或道路的宽度，而在于其能否为人类提供情感锚点与精神坐标。

团结片区的野心，绝非简单的旧城翻新，而是一场颠覆性的城市功能革命。

一旦达成，它将裂变出三重硬核红利：

给城市“强韧体”。团结片区通过96公顷公共管理与公共服务用地、4.8公顷公用设施用地、129公顷绿地与开敞空间用地，将城市碎片缝合为活力细胞，达到地上地下，“武装到牙齿”。结合混合用地布局，打造功能高度复合的“站城融合”空间，通过地上地下空间统筹利用，形成集交通换乘、商业零售、商务办公、文化娱乐、高品质居住、公共服务于一体的垂直城市综合体与活力开放街区。

▲活力开放街区建设

造产业“磁力场”。紧扣“产业变革”命题，未央金融中心、西航航空航天科技产业园化身“产业吸铁石”的背后，真正的大招是以“1+1+N”（政府定规则+国企操大盘+市场主体群狼共舞）机制，构建项目资金全周期闭环，确保红旗铁路改造等关键项目，获得“弹药”速达通道，确保每一分钱都炸在“爆破点”上。市场活力，在高效机制下彻底引爆。

筑人文“理想国”。让“宜居、韧性、智慧”的文件精神，在此落地为毛孔级的舒适体验。社区内嵌的日间照料中心、托幼设施，将“一刻钟便民圈”密集铺开，编织覆盖全生命周期的关怀网络，把“人”字写大，城市更新也就自动回归到人的尺度与尊严。

▲公园实景 图源：西安红旗铁路公园

说到底，城市更新，是对人们需求的回应，是重构人类与城市关系的路径，亦是诗意栖居理想的真正实践。

团结片区，作为西安探索“内涵式发展”交出的一份诚意答卷。它用一场“空间革命”宣告：真正的“城市封面”，不在摩天楼顶，而在市井烟火间；不是城市盆景，而是人与城共生的活力场。

当废弃铁轨变身为流淌欢声笑语的“超级绿脉”，当老旧厂区蝶变为新的“城市封面”，西安也将因这片土地的破茧重生，拥有更磅礴的底气和更温暖的注脚。

西安这张崭新的“封面”，故事，才刚刚翻到精彩处……

参考资料：

西安首个城市更新片区规划出炉，城北要逆袭？

https://house.hsw.cn/system/2025/0504/42701.shtml

市政府召开统筹推动城市更新行动指挥部工作会议

https://mp.weixin.qq.com/s/8RG0HgE7Z3pXDvV3ELuVYA

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https://mp.weixin.qq.com/s/fHbjPZCmdOtb5pL06H57Fg

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文内图片源于广州市规划院自绘、自摄，封面图源于红旗铁路公园、西安市城建档案馆。

原标题：《从城市“背面”到“封面”》