绿城中国：上半年净利跌近90%，拿地王项目很小心

绿城中国  视觉中国 资料图

8月25日，绿城中国（03900.HK）召开中期业绩沟通会，行政总裁郭佳峰、执行总裁耿忠强、副总裁李骏等出席。今年3月出任绿城中国董事会主席的刘成云缺席。

期内，公司实现收入533.68亿元，较去年同期的695.62亿元下降23.28%。主要受今年上下半年交付节奏分布不均影响，上半年结转面积同比下降22.7%，导致收入同比下降。

利润方面，上半年，绿城中国实现毛利71.59亿元，较上年同期的91.03亿元下降21.36%；毛利率为13.41%，较上年同期的13.09%增加0.32个百分点；本公司股东应占利润2.1亿元，较上年同期的20.45亿元下降89.73%。

绿城中国解释，公司今年继续积极推动长库存去化，2025年中期计提相关资产减值损失人民币19.33亿元，进而影响了股东应占利润。

“拿地王过程当中……也很小心、很纠结”

今年上半年，绿城中国合计获取35个项目，354.94万平方米，权益土地款362.34亿元，货值约907亿元。其中包含位于上海、苏州、南京等地的多个地王，绿城中国也因此被称为“地王收割机”。

郭佳峰表示，“其实拿的地王过程当中，公司也很小心、很纠结，不是说哪个贵就哪个好，我们公司为什么会去拿这些大家看起来风险很大、价格很高的地呢？”

郭佳峰进一步解释，我们拿这些地王主要有两个优势：这些地块不是一个人两个人去看，而是做了非常仔细的考量；绿城有产品和品牌优势。

截至今年6月底，绿城中国共有土地储备项目158个（包括在建及待建），总建筑面积为2724万平方米，其中权益总建筑面积为1795万平方米；总可售面积约为1817万平方米，权益可售面积约为1181万平方米；平均楼面地价每平方米8280元。

郭佳峰表示，当前土地市场仍然是在筑底过程当中，分化空前加剧。三四线城市仍然比较冷，但有些一二线城市地王频出，比起上半年（下半年）风险在加大。

对于下半年土地市场，郭佳峰表示，我们认为全国市场仍然没有企稳，特别是7月和8月的情况比预期还更差，相比去年同比也在往下走。下半年的土地市场整体热度预计不如上半年，但预计优质地块仍维持较高的热度。

郭佳峰透露，因为今年上半年拿地比较多，下半年拿地节奏会放缓，会采取更为谨慎和精准的策略，对项目的要求会更高，以确保安全底线。全年拿地的货值目标，将根据下半年的销售情况和集团现金流情况做动态调整，大概拿到的货值会在1200亿元到1300亿元之间。

高端市场是否可持续？

收割多个地王的绿城中国也面临一个问题，高端市场是否可持续？

郭佳峰透露内部决策的过程，“当时我们在分析要不要拿高端项目的时候，有一个认知，就是高端市场因为限价的原因，长期供应不足，高端需求被压抑。”

郭佳峰举例称，像杭州房价控得比较紧，在这样的背景下，有很多高端需求被压制。近两年来随着优质低密地块和核心地块的供应，高端需求在逐步释放，我们认为高端市场的热度仍会持续一段时间，但也会密切关注市场的变化，动态调整投资策略。

对于整体的房地产市场走势，李骏表示，下半年，城市之间的分化还会进一步加剧，市场复苏的进程也是不平衡，预计一线城市和强二线城市，核心二线城市在整体大环境政策的利好下，有望率先企稳。

李骏进一步表示，在部分核心城市的部分板块，实际已经率先企稳，成交量价也会保持一定的韧性，刚需和改善性需求会在预期稳定的情况下进一步地释放。

李骏同时指出，全国大部分的三四线城市库存去化和信心重建还需要更长的时间，即便政策已经松无可松了，需求的恢复也是相对缓慢的。

对于接下来的“金九银十”，李骏表示，可能会呈现局部回暖，整体筑底的态势。谈及上海等热点城市进一步放松政策，李骏表示，热点城市的成交量会有所放量，价格可能止跌企稳，但是多数普通城市房价应该还是以低位徘徊为主，成交很难有大的起色。

一半的货值为2021年及以前的长库存

李骏介绍，截至今年6月底，公司的整体货值大约2700亿元，其中2021年及以前的货值不到1400亿元，占比一半左右，预计未来3到5年可以基本去化完成。

李骏表示，增设2021年及以前存量货值的考核指标，同时强化住宅长库存等重难点库存计划指标考核力度；针对2021年及以前项目的以销售流速提升为导向，包括但不限于价格政策、激励政策、人员补充等资源倾斜。

李骏表示，有信心实现今年全年的经营指标。现在的重心放在高质量去化上，所谓高质量，说到底就是把量价这两根弦都调好调准，既不会为了冲销量而盲目降价，也不会为了守价格去，拖慢去化的节奏。

李骏进一步称，存量项目要全力止损减亏，把资金回笼安全放在第一位，新项目则会尽可能争取议价，让产品力和品牌价值得到充分地体现。总体原则是以量为先，量价平衡，不同城市不同项目，灵活调整策略。

关于公司库存，耿忠强表示，公司主动加大长库存的去化力度。今年上半年针对存货计提减值19.38亿元，其中针对子公司存货减值是17.17亿元，往来款减值2.16亿元。

耿忠强进一步表示，这些存货集中发生在2021年获取的项目，这些项目在去化过程当中，部分业态的销售价格出现了一定的折损，出于谨慎原则公司计提了相应的减值报备。

“与同行相比公司的负债率偏高”

耿忠强介绍，今年上半年公司的有息负债较年初增加58亿元，主要是因为公司上半年抓住了优质地块集中供应的机会，拿地比较多；尽快去做了开发贷，所以银行贷款阶段性增多，与同行相比公司的负债率偏高。

针对负债问题，耿忠强同时表示，绿城中国整体优化负债结构的方向不会变，整体负债总额下降的方向也不会变；预计到今年年底，公司总体降负债的额度幅度应该跟去年差不多。

耿忠强表示，公司不是一味地急降负债，而是会在去库存、降负债、谋发展之间做好平衡，不断地优化资源配置和提升运营效率，在发展的同时保持好一个财务稳健。